Лист N 24/2-1416 від 20.10.2007 р.

Лист N 24/2-1416 від 20.10.2007 р. Щодо використання нежитлових приміщень у житлових будинках

Щодо використання нежитлових приміщень у житлових будинках Лист від 20 жовтня 2007 р. № 24/2-1416 Згідно з пунктом 2.50 розділу “Нежитлові поверхи приміщення ” ДБН В.2.2-15-2005 “Житлові будинки. Основні положення” допускається розміщення приміщень громадського призначення у першому другому та цокольних поверхах житлових будинків. У підвальних приміщеннях допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих стоянок для машин і мотоциклів що належать мешканцям багатоквартирних житлових будинків. Незважаючи на те що розміщення приміщень громадського призначення у підвальних приміщеннях є порушенням будівельних норм з проектування та реконструкції житлових будинків має місце практика використання підвальних поверхів житлових будинків для розміщення вбудованих приміщень громадського призначення зокрема у м. Києві. Такі приміщення як правило у проектах об’єктів позначаються як “нежитлові приміщення” проекти проходять експертизу без визначення конкретного призначення цих “нежитлових приміщень” а після завершення будівництва приймаються в експлуатацію. Вже в умовах експлуатації власником будинку ці підвальні приміщення здаються в довгострокову оренду або продаються і новий власник узгоджує в місцевих службах призначення та замовляє документацію і здійснює відповідні будівельні роботи. І тільки при повторному прийнятті в експлуатацію виникають питання правомірності використання підвальних приміщень та відповідності їх нормам. Беручи до уваги що у нежитлових будинках згідно з додатком Д обов’язковим ДБН В.22-9-99 “Громадські будинки та споруди” допускається розташування окремих приміщень громадського призначення у підвальних приміщеннях як наприклад частини службових приміщень магазинів продовольчих товарів та непродовольчих товарів загальною площею до 400 м ? підприємств громадського харчування комплексних приймальних пунктів побутового обслуговування тощо та у зв’язку з неодноразовими зверненнями до Мінрегіонбуду з розташування нежитлових приміщень громадського призначення у підвальних приміщеннях багатоповерхових житлових будинків Міністерство направило до МОЗ та МНС запит щодо обґрунтування обмежень пов’язаних із розташуванням вбудованих приміщень у підвальній частині будинків природне освітлення приміщень тривалість перебування відвідувачів та працюючого персоналу вологість повітря безпека експлуатації та негативні чинники впливу на житлові приміщення тощо . За результатами висновків Державного департаменту пожежної безпеки МНС України та Інституту гігієни та медичної екології ім. О.М.Марзеєва Академії медичних наук України Міністерство замовило автору ДБН В.2.2-15-2005 “Житлові будинки. Основні положення” та ДБН В.22-9-99 “Громадські будинки та споруди” - ВАТ “КиївЗНДІЕП” перегляд їх у зв’язку зі змінами інших нормативних документів зокрема в частині уточнення вимог до розміщення вбудовано-прибудованих приміщень громадського призначення у багатоповерхових житлових будинках. Разом з тим через відсутність чіткого рішення МОЗ України на запит Міністерства стає проблемним нормативно врегулювати зазначені питання найближчим часом. До прийняття відповідних змін до ДБН В.2.2-15-2005 “Житлові будинки. Основні положення” на звернення окремих будівельних організацій Мінрегіонбуд розглядає конкретні проекти в частині відхилення від зазначених нормативних вимог за умови надання відповідного обґрунтування розташування нежитлових приміщень громадського призначення у підвальному поверсі та наявності узгодження проекту з відповідними державними наглядовими органами та дозволу місцевих органів виконавчої влади на розміщення у підвальних приміщеннях нежитлових приміщень з визначенням їх функціонального призначення. Зважаючи на те що такі запити стають системними Управління архітектурно-конструктивних та інженерних систем будинків та споруд Мінрегіонбуду прийняло рішення про припинення практики введення в експлуатацію багатоквартирних будинків з вбудовано-прибудованими у перших та цокольному поверсі нежитлових приміщень без визначеного місцевими органами та встановленого проектом призначення цих приміщень. Переобладнання дообладнання добудова цих приміщень в умовах експлуатації новозбудованого будинку справедливо спонукає його мешканців оскаржувати такі роботи які спричиняють їм незручності. При проектуванні та прийнятті житлового будинку в експлуатацію необхідно враховувати те що нежитловими можуть бути тільки ті підвальні приміщення які згідно з затвердженим проектом були передбачені як приміщення громадського призначення інакше такі приміщення відносяться до житлового фонду а саме: до допоміжних приміщень житлового будинку. А згідно з ст.10 Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками таких допоміжних приміщень. Це підтверджено також рішенням Конституційного суду України від 2.03.2004 р. № 4-рп/2004 - допоміжні приміщення підвали сараї кладовки горища колясочні і та ін. передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир кімнат у квартирах багатоквартирних будинків. Зазначеним рішенням також встановлено що питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів улаштування мансард у багатоквартирних будинках на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень оренда тощо вирішується відповідно до законів України які визначають правовий режим власності. За матеріалами сайту www.dabi.gov.ua 2