СП 30-101-98

СП 30-101-98 Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участком в кондоминиумах

Система нормативных документов в строительстве СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участком в кондоминиумах СП 30-101-98 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ ГОССТРОЙ РОССИИ Москва 1998 ПРЕДИСЛОВИЕ 1 Разработан Департаментом градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной политики Минземстроя России 2 Утвержден приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59 3 Принят и введен в действие с 1 сентября 1998 г. ВВЕДЕНИЕ Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах далее - Методические указания разработаны во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» а также в соответствии с нормами Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и Постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ Дата введения 1 сентября 1998 г. 1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества в том числе его развития ; установления земельной доли в общей собственности приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений находящихся в его собственности эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах. Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления. 2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. 3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ 3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала микрорайона при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города другого поселения микрорайонов кварталов или их частей . Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений входящих в состав кондоминиума. 3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки. 3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах. Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной так и микрорайонной застройки являлись: - территории под жилыми зданиями; - проезды и пешеходные дороги ведущие к жилым зданиям; - открытые площадки для временного хранения автомобилей; - придомовые зеленые насаждения площадки для отдыха и игр детей; - хозяйственные площадки; - физкультурные площадки. Удельные показатели земельной доли приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений входящих в состав кондоминиума в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А. При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов проведенных дифференцированно для каждого периода строительства начиная с 1958 г. в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства. Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности по усредненным показателям приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала. 3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле 1 1 где Sнорм.к. - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме м2; Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме м2 Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности таблица приложения А . Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя и территориальных градостроительных нормативов градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий. 3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений предприятия торговли бытового обслуживания и т.п. входящих в состав кондоминиума осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений организация подъездов подходов разворотных площадок для транспорта площадок для временной стоянки автомобилей и т.д. и уточняется при разработке границ земельного участка входящего в кондоминиум. 3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала особенно в центральных районах поселений где сверхнормативные территории фактически отсутствуют может также применяться расчетная формула в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала микрорайона не подлежащих передаче в кондоминиумы т.е. исключения участков школ детских дошкольных учреждений других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения территорий незавершенной реконструируемой и проектируемой застройки а также других территорий не занятых жилой застройкой. Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле 2 : 2 где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме; Sкв. - общая площадь квартала микрорайона; Sнж. - суммарная площадь всех нежилых территорий не подлежащих передаче в кондоминиумы; Sзастр. - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала микрорайона; Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума для которого рассчитывается земельный участок. 3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. 3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме на удельный показатель земельной доли. В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения находящегося в собственности каждого домовладельца. ПРИЛОЖЕНИЕ А УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ Этажность Строительные нормы 2 3 4 5 6 7 8 9 12 14 16 17 18 20 22 Более 22 1957 г. СН 41-58 2 84 2 00 1 57 1 34 1 23 1 19 1 14 - - - - - - - - - 1967 г. СНиП II-К.2-62 2 72 1 97 1 81 1 52 1 39 1 30 1 21 1 04 - - - 1975 г. СНиП II-60-75 2 30 1 80 1 59 1 36 1 21 1 15 1 10 0 98 0 94 - ВСН 2-85 - 1 85 1 47 1 32 1 16 1 05 0 96 0 85 0 80 0 74 0 69 0 67 0 66 0 65 0 64 1994 г. МГСН 1.01-94 3 57 1 61 1 85 1 43 1 33 1 31 1 16 1 05 0 96 0 85 0 80 0 74 0 69 0 67 0 66 0 65 0 64 СНиП 2.07.01-89* Не менее 0 92 Рекомендуемые показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах 1 5 0 88 0 65 0 45 Примечания 1 В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей приведенных в таблице. 2 Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле где Уз.д.18 - показатель земельной доли при 18 м2/чел.; Н - расчетная жилищная обеспеченность м2. ПРИЛОЖЕНИЕ Б ГРАФИКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА М2 Условные обозначения: Новое строительство при уплотнении существующей застройки в кондоминиумах Сложившаяся застройка по показателям земельной доли усредненным для периодов 1957 - 1985 гг. Определение размера земельного участка по нормам СНиП 2.07.01-89* при расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. ПРИЛОЖЕНИЕ В РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ Примеры 1 Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м2 В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1 34. Следовательно нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой 1 составит 50х80 х1 34=5360 м2. 2 Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг. Площадь заданной территории составляет 2 5 га. На данной территории расположен также детский сад земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории за исключением детского сада равна 25000-3400=21600 м2. В соответствии с формулой 1 нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400х0 98=5292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292х3=15876 м2. Сверхнормативная площадь территории равна 21600-15876=5724 м2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724:3=1908 м2. Ключевые слова: элементы жилой территории удельный показатель земельной доли кондоминиум нормативный размер земельного участка жилищная обеспеченность